来历：界面新闻

6月20日，亚洲最年夜的综合铁路客运关键——北京丰台站开通运营，背后的承建商是“开路前锋”中国中铁。

除年夜型基建营业，近几年，中国中铁在房地产方面的投资热忱也不容小觑，经常活跃在重点城市的地盘市场。

与另外一家央企中铁建在京沪“两开花”分歧，中国中铁的拿地势头相较客岁已收敛很多。本年上半年，其在计谋年夜本营北京的土拍市场上未有收成，但近期却在上海以超60亿总价强势拿下两宗地块。

先是中铁诺德以超20亿元底价，自力竞得自贸区临港新片区纯宅地，随后中铁置业结合中铁诺德以40.22亿元竞得青浦区一宗地块。

中国中铁的房地产开辟旗舰平台是中铁置业，具有北京、上海、华南、中南、西北、西南、东北、山东8家区域公司，有全国化结构的计谋，长三角也是其深耕的区域之一，拿地层见迭出。

而中铁诺德则附属在中国中铁二级子公司中铁建工团体，以开辟商办地产为主，上海诺德国际中间是其标杆项目之一。

近期在上海拿下的两宗地块，是中铁诺德初次结构上海室第市场，这家公司虽有室第产物系统，但在一个相对生疏的市场，能揭示出如何的开辟能力仍是未知数。

除中铁置业与中铁诺德这两个平台在上海联袂拿地外，本年上半年，中国中铁的房地财产务在广州、贵阳、合肥还年夜手笔结构，总拿地金额超120亿，但拿田主体其实不限在以上两个平台，中铁团体部属的各工程局也有现身。

中铁系上半年部门拿地和金额环境。界面新闻清算

从公然信息来看，中铁系上半年拿地金额能挤入行业前20名，同比来看，本年的拿地范围少在客岁同期。据中指研究院数据显示，2021年上半年，中铁系拿地总金额达156亿元，那时排在29名。

固然有所下滑，但一个较着的旌旗灯号是自客岁以来的提速。在2020年上半年，中铁系的拿地金额只有约40亿元，排名行业第99名，还比不上此次在上海的一宗地块成交价。

从整合早期冲要刺行业前五的大志，到现在仍然盘桓在50名开外，中铁系的房地财产务履历了多年升沉挫折。

谱系错乱整合难

2005年，国资委将房地产开辟肯定为中国中铁的主营营业，有了“准入证”的中铁系最先周全进军房地财产。

初期的中铁系房地财产务是以其基建主业的优势，拿旧城革新、新城和新城区扶植，和与一些处所当局合作，在承办市政工程的地段供给房地产开辟办事。

同中国建筑团体的系统一样，中国中铁旗下各工程局、设计院均有房地产子公司，事迹相对凸起的是中铁二局、中铁建工和中铁四局，这几家公司起步较早且已构成必然范围。

在2007年同时赴港、A股双平台上市之前，中国中铁决议将房地财产务整合，成立了旗舰平台中铁置业， 预期经由过程该平台和多家子公司或联营公司配合经营房财产务，整合内部系统房地产开辟资本，以做年夜做强房地产板块。

“2011年房地财产务板块收入到达225亿元，进入国熟行业前十，2016年进入行业前五。”在成功上市后，中国中铁曾对房地财产务寄与厚望。

但其面对的第一个困难，就是从事地财产务的子公司、孙公司谱系错乱且难以治理，部门子公司部属的房地产公司依然在全国各地拓展房地财产务，让其在投资、设计、品牌营销等方面难以构成同一的协力。

例如，那时中铁的子公司中铁二局作为上市平台，主营营业包括房地产开辟，其所节制的房地产公司数目就有10余家，在成都、福州、三亚、贵阳等地推动实行“中铁城”系列项目扶植。

“中铁置业刚成立的时辰资本整合能力不足、治理能力不强、开辟资本不敷，要把每一个局的房地产项目都整合进去并做好是不实际的。”2012年时，中铁二局的高管曾暗示，并存成长到渐进式整合，才是中铁系的首要思绪。

固然中铁2015年将中铁二局（600528.SH）的资产置换到团体内，解决了同业竞争问题，随后也在措置一些房地产子公司股权，但其房地财产务并未全数归在中铁置业，其它各局、设计院也还是从事房地产开辟。

“没有甚么特殊的划定说房地产不克不及做，只要能自大盈亏，对开辟这个利润高的营业大师仍是能做就做，特别是一些效益比力好的，好比最利害的中铁四局，他们也有资金去做，像我们就很难去做这类投资。”一名中铁广州工程局人士告知一条君。

他地点的工程局因面对验工计价回款长等问题，连工资都是好几个月才发一次，很难直接开辟商品房，他还注释了另外一层缘由：“要害是我们没有无房地产开辟天资证书，只能接一些房建项目，四局应当是有的，中铁建工也很早就有了。”

据领会，中铁建工旗下的中铁诺德，2010年走向专攻商办地产之路，在国内多城扩大提速。尔后又从合作开辟为主转向本身拿“地王”扶植，前后在天津、北京、深圳、上海等地成立了诺德中间商办写字楼。

“中铁诺德”的知名度一时候还盖过了中铁置业，直至近两年，中铁的房地财产务品牌化计谋提出，将诺德确立为商办品牌，根基上解决了营业分离的款式。

黄金期间麻烦频出

中铁系的继续强大，在2010年年夜部门央企面对“退房令”后，作为“持牌”央企，又迎来了新的市场机缘。

那时的中铁置业最先测验考试股权收购、计谋合作、地盘招拍挂、区域转动成长等多种开辟模式，并与中铁系内部单元、处所当局和一些知名房企如万科、银泰、凯德置地等签定合作和谈，拓宽市场开辟渠道。

走出去的体例，让中铁系房地产板块发卖额在2010年实现翻番，到达120亿元，固然与225亿的方针相差甚远，但同比增加较快，发卖面积也能挤入行业前20之列。

但2011年最先后，未顺应行业调控周期的中铁置业不进反退。且不说追逐万科、碧桂园等头部地产公司，连金茂、中铁建地产等央企后起之秀，发卖额和排名都陆续跨越盘桓在200亿摆布的中铁系。

一条君查阅此中铁置业汗青资料发现，面临范围、盈利能力双双掉队的场合排场，鼎新、整合等辞汇一向陪伴着曩昔的成长，好比最先以“会展+地产”特点开辟模式为焦点、节制开辟发卖节拍、完美区域结构等。

在中铁系的地财产务在范围强大的同时，由于地产开辟专业性的制约，其涉房营业遭受的麻烦事也很多，与合作方的冲突最先显现。

2011年，中乌青岛中间曾产生股东胶葛，一作为小股东确当地平易近企求全谴责中铁置业背法、背规收取购房定金，并宣称本身具有该项目所有权，固然终究中铁胜诉，但却错过了项目发卖的市场良机。

2018年，中铁二局还与合作火伴厦门滕王阁“翻脸”，因成都知名的“500亩”年夜盘投资问题发生隔膜，本来由中铁二局负责拿地，滕王阁与另外一小公司负责出资，但中铁二局住手了合作，两边各不相谋，均暗示是对方未实行义务。

两者对簿公堂3年，直至2021年3月份，二审驳回了中铁二局的上诉，并判决其应交付地盘予滕王阁，而且付出过期抵偿。3年时候，成都房价较着上涨，中铁系在这一项目上投资上损掉颇多。

除此以外，中铁系面对的投诉维权、背规发卖被惩罚等事务也时有产生。

好比中铁号称要花500亿打造的青岛世界博览城项目，配套了年夜量室第和公寓产物，一度成为本地的“红盘”，但由于“擅自绑缚装修发卖”、“设计缺点”等问题屡被维权。

而客岁在北京热销的中铁·诺德逸府，也被业主质疑其开辟能力，包罗前期发卖子虚宣扬、项目货不合错误板，更加严重的问题是防火门设计不规范，随后中铁置业又在相干部分催促下进行过整改。

值得留意的是，在这个十年，中铁“走出去”的程序加速，但海外拓展的房地产项目其实不顺遂，此中最知名的即是与万达发生纠葛的“年夜马城”项目。

“年夜马城”是马来西亚首都吉隆坡中间区域单一最年夜、未开辟的完全地块，估计投资2300亿，建成以交通关键为驱动的国际贸易中间。2015年时，中铁很是注重这一项目，不但可以或许取得房地产开辟的效益，还能扩年夜在马来西亚的影响力，为承接新马高铁奠基根本。

但中铁在股权收购进程中呈现了一些挫折，2017年5月出售地契方面同中铁解约，随后有动静传出万达意图拿下该项目，终究也并未成功，弃捐两年后，2019年末，中铁才正式拿到“年夜马城”项目。

近两年，中铁系仍在极力化解海外项目投资风险问题，直至2021年，“年夜马城”的项目风险才被完全化解，固然是其房地财产务迈出海外的一年夜步，但斟酌到该项目标扶植进度，中铁要从中取得收益还好久远。

高管频仍变更

除营业真个麻烦，中国中铁内部的人事情动也影响着地产板块的成长。

2021年8月31日，外逃两年的中国中铁原党委副书记周孟波，被访拿并遣返回国，随后中铁内部接连传出高管被查动静。

作为中铁系的首要地产平台，中铁置业也不破例，部门首要高管陆续被发布处在查询拜访当中，人事动荡频仍。

2021年10月29日， 中心纪委国度监委网站通知布告称，中铁置业原总司理朱洁和副总司理、总工程师朱长清因涉嫌严重背纪背法，接管规律审查和监察查询拜访。这二人均为中铁置业的“元老级”人物。

别的，2020年，北京中铁诺德房地产公司董事长王景明也被带走查询拜访，中铁置业山东总杨斌也在本年5月被带走查询拜访。

今朝， 中铁置业官网上的总司理已更改成申凌云，他本来是中铁文旅的董事长。

频仍人事情动和高管被查询拜访，无疑会影响中铁系地财产务的推动。一名业内助士对一条君暗示，央企高层的薪酬、治理查核维度都不是市场化的，相对而言策略会守旧一点，但常常人事情动对公司的影响会更年夜，如许致使了中铁系地产公司近几年整体成长其实不算快。

冲刺“双千亿”

回头来看，中铁系地产近几年投资策略瓜代性较着，2016-2017年间，公司相对激进，虽然拿地数目较少，但方向在一线和热门二线城市争取，成交综合楼面价高企的同时，溢价率也相对较高。

好比2016年前后在嘉兴、姑苏破费11.25亿和76.7亿摘得的地块，溢价率别离为53%与132.7%，2017年，中铁在北京以50.2亿拿下顺义后沙峪地块，溢价率为30.39%。

2018年后则为求稳，削减对热门城市地块的介入，将留意力堆积在弱二线和三四线潜力城市，好比昆明、贵阳等西南城市，并加年夜投资力度，以连结毛利率的不变。

从头立下房地财产务“双千亿”方针后，中铁系捉住了客岁下半年抢收地块的机遇，但发卖额表示欠安。

数据来历：中国中铁年报、中指研究院

“拿地多，可是发卖数据没有起来，申明他比力偏重在囤地的计谋，发卖方面受市场、新开工等影响难以快速闪现，而且相对而言，中铁、中铁建这类近似的企业在发卖主力上不是特殊强势。”知名地产阐发师严跃进对一条君暗示。

也有阐发师对一条君暗示，客岁猛增的投资其实不能申明中铁的计谋有较着的变更，首要是有这个地盘市场的压力，有些当局会要求央企托底，在房企资金较紧的环境下，低价拿地是中铁系偶遇的好机遇。

有了客岁的库存，本年上半年，中铁系已较着削减拿地投资，将重心放在抢发卖、去库存方面。

“此刻的略微收敛其实申明了，根基贮备工作已做到位了，所以会方向在守旧，强调地盘的开辟环境，在拿处所面最先强调控本钱。”严跃进对此暗示。

2021年，固然全年在京沪等热点城市开云app抢收地块，实现新增土储翻番，但受行业调剂影响，中铁系地产发卖额为580亿元，不但同比降落15%，也远不如早已步入千亿地产阵营的中铁建地产。

据中指研究院数据显示，本年1-5月份，中铁房地产实现发卖额为158.6亿元，排名第53名，离千亿方针距离尚远。

在奔向房地财产务增加方针的旅程上，中铁系不似主营基建营业般“狂魔”，但面临当下的市场情况，稳在本身的平安区内也许是另外一种前行。

6月20日，亚洲最年夜的综合铁路客运关键——北京丰台站开通运营，背后的承建商是“开路前锋”中国中铁。 中国网地产

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